Il caso è quello di due coniugi che ricorrono congiuntamente al Tribunale di
Pesaro indicando, fra le altre condizioni di divorzio, la cessione da parte del
marito ai due figli maggiorenni non autosufficienti della nuda proprietà del
suo 50% dell’ex domicilio coniugale ed alla moglie dell’usufrutto sul
medesimo 50%.
Il Tribunale, con pronuncia confermata anche in sede di appello, accoglie il
ricorso in ordine allo scioglimento del matrimonio mentre “declassa”
d’ufficio l’accordo sul trasferimento immediato dell’immobile a mero
accordo preliminare di compravendita, affermando che per il trasferimento
definitivo dell’immobile occorre sempre l’intervento del Notaio.
I coniugi ricorrono in Cassazione e la questione viene rimessa alle Sezioni
Unite.
Queste ribaltano le decisioni di primo e secondo grado risolvendo con ciò il
contrasto insorto da tempo sul punto, soprattutto nella giurisprudenza dei
giudici di merito, ampiamente richiamata nella sentenza in esame.
Con la pronuncia n. 21761 del 29 luglio 2021 le Sezioni Unite accolgono
infatti il ricorso dei due coniugi sul presupposto che l’accordo contenuto nel
verbale di udienza di un divorzio congiunto sia titolo idoneo alla trascrizione
ex art. 2657 c.c. secondo il quale “La trascrizione non si può eseguire se
non in forza di sentenza o atto pubblico o di scrittura privata con
sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. Le sentenze e gli atti
eseguiti in paese estero devono essere legalizzati.”
Con ciò smentendo parte della giurisprudenza di merito che in passato
riconosceva al verbale di udienza mero valore di semplice scrittura privata
per la cui efficacia verso i terzi era sempre necessario che il contenuto del
verbale fosse pedissequamente ripetuto in un atto notarile.
I Giudici di legittimità riconoscono in altre parole efficacia immediatamente
traslativa agli accordi di divorzio (ai quali, a questo esclusivo fine, sono
equiparati quelli raggiunti in sede di separazione consensuale) con i quali le
parti, al fine di comporre la crisi coniugale, trasferiscono immobili o parti
di esso all’altro coniuge o ai figli.
Il Cancelliere, che i Giudici di legittimità equiparano a tutti gli effetti al
Notaio relativamente alla funzione certificatoria allo stesso riconosciuta,
dovrà attestare che le parti abbiano prodotto, a pena di nullità dell’atto, i dati
catastali dell’immobile oggetto di trasferimento, le planimetrie depositate in
Catasto e le dichiarazioni di conformità dello stato di fatto a questi ultimi.
Si esclude invece la nullità del trasferimento (rectius: dell’accordo) se
l’ausiliario del Giudice non compie l’ulteriore verifica sull’intestatario
catastale dei beni che si trasferiscono.
E ciò in linea con quanto stabilito dall’art. 29 comma 1 bis della L. 52/85
espressamente richiamato dalla pronuncia in esame, che stabilisce
testualmente: “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi
aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di
comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei
diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari
urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento
alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti
dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle
planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La
predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di
conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di
aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio
individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le
risultanze dei registri immobiliari”
Osserva la Corte a commento di questa norma che, la sanzione della nullità
è di carattere oggettivo (richiamando espressamente l’art. 1418 c.c.) e come
tale non è ancorata al soggetto che compie gli accertamenti ivi indicati,
soggetto che, nella prima parte della riportata norma neppure viene
individuato, ben potendo la nullità ricorrere qualunque sia il soggetto che
roga l’atto.
E tale assunto trova conferma nell’ultima parte della norma ove invece vi è
il richiamo alla figura del Notaio e che con riferimento agli accertamenti
relativi alla individuazione dell’intestazione catastale, e alla verifica della
loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari non commina la
sanzione della nullità.
Inammissibile infine, secondo la Corte, la “conversione” operata d’ufficio
dal Tribunale di Pesaro e confermata in secondo grado dalla Corte d’Appello
dell’atto di autonomia negoziale contenuto nel verbale di udienza del
divorzio congiunto da trasferimento definitivo con pieni ed immediati effetti
traslativi a mero obbligo preliminare di compravendita cui dovrebbe,
secondo la teoria dei Giudici di merito disattesa dagli Ermellini, seguire
sempre l’atto notarile.
Ciò non solo per gli aspetti sopra evidenziati e sviscerati ampiamente dalla
Suprema Corte nella sentenza in commento ma anche per la necessità, non
di poco conto, che la composizione di una crisi coniugale debba e possa
avvenire nel minor tempo possibile tenuto vieppiù conto che, ove uno dei
due coniugi fosse inadempiente all’obbligo (preliminare) assunto in sede di
separazione o divorzio di stipulare l’atto definitivo dinanzi al Notaio, il
coniuge adempiente dovrebbe sobbarcarsi i costi e i tempi (notoriamente
lunghi) di un giudizio ordinario di esecuzione in forma specifico
dell’obbligo di concludere un contratto ex art. 2932 c.c.
Rischio questo evitato con il riconoscimento, ribadito dalle Sezioni Unite,
della piena ed immediata efficacia traslativa, agli accordi di trasferimento
immobiliare assunti dai coniugi sia nel divorzio congiunto che nella
separazione consensuale.
*Avvocato matrimonialista del Foro di Roma
